4月1日，鄭州住房“賣舊買新、以舊換新”政策全新推出；5月10日，鄭州宣布該舉措試點工作結束，正式進入全面鋪開階段。

　　據中指研究院最新統計，自去年以來，全國支持商品住房“以舊換新”的城市超過40個，10多個城市已經開展相關工作，用以暢通換房鏈條，促進置換需求釋放。但在實際操作過程中，群眾普遍面臨著二手房參與條件較高、可置換新房選擇少等問題。將住房“以舊換新”，鄭州并非首創，卻“別具匠心”地打造出了“鄭州模式”。針對換房過程中的難點、痛點，鄭州在吸取經驗的基礎上進行了完善與補充，目前成效如何？

　　“鄭州模式”實現一舉兩得的政策效用

　　業內人士認為，“鄭州模式”最大亮點是，居民二手住房由城投收購后改造為保障性租賃住房。相較于房企聯合經紀機構對舊房優先推售，在一定期限內售出舊房、購買新房的模式，此模式在促進“以舊換新”的同時兼顧保租房的建設籌集工作，實現了一舉兩得的政策效用。

　　基于此模式，在試點開始10個工作日之內，鄭州住房“以舊換新”迎來了第一批簽約群眾。

　　記者從鄭州城發安居公司了解到，試點工作階段，專班同步開通400咨詢熱線，截至5月10日，共接聽群眾來電544個，現場接待群眾來訪58人次；符合收購條件的房源255套，經與換房群眾現場洽談，共有104套房源客戶確認換房意向，其中11名客戶已與開發商簽訂購買新建商品房認購協議。

　　“報名參加‘以舊換新’后，去年8月份掛網上但沒談成功的房子，現在10天不到就搞定了。”家住金水區農業路的劉女士告訴記者，她已經和新房開發商簽訂完相關協議，并確定能夠完成二手住房“以舊換新”工作流程。

　　“身邊朋友看到我老房收購之后也都躍躍欲試。”已經完成舊房收購的吳女士告訴記者，之前老房子沒有出售，一方面擔心找不到好房源，另一方面也存在資金壓力。現在由城發安居公司作為“中間人”，評估的收購價與市場成交價基本一致，確實讓大家感受到了實惠。

　　兩種方式換購均可享受契稅補貼

　　據了解，本輪鄭州促進房產市場“賣舊買新、以舊換新”工作按兩種方式進行。

　　一是政府指定鄭州城市發展集團有限公司作為收購主體收購二手住房，促成群眾通過“賣舊買新、以舊換新”購買改善性新建商品住房，全年計劃在主城區全面實施完成5000套。

　　二是政府政策鼓勵，群眾通過市場交易實現“賣舊買新、以舊換新”。全年計劃完成5000套。

　　通過以上兩種方式換購新建商品住房的，都將享受持續至年底的相關契稅補貼。

　　易居研究院研究總監嚴躍進指出，鄭州是全國首個“以舊換新”從試點到全面鋪開的城市例子，地方城投公司的介入不僅提高了鄭州住房“以舊換新”群眾換房的效率，還響應了國務院消費品“以舊換新”的方案，非常契合當下的房地產新發展模式。

　　及時優化調整回應住房消費需求

　　5月10日，鄭州宣布試點工作結束，正式進入到全面鋪開的階段。此次調整明確在鄭東新區、高新區、經開區、中原區、二七區、金水區、管城區、惠濟區等市內各區全面開展住房“賣舊買新、以舊換新”工作。

　　在試點中，一手房限定為主城區房源、二手房限定為金水區和鄭東新區。而此次正式鋪開后，無論是二手房還是一手房，其覆蓋的區域范圍都在擴大。其中，一手房擴大為建成區的房源，二手房擴大為主城區。

　　此外，之前的細則對二手房和新房要求比較嚴格。如二手房房齡不能超過15年，而現在則提高到20年，這意味著更多二手房可以參與到此類“以舊換新”的試點工作之中。同時，新房方面的屬性也放寬了。過去是限定為現房，而現在放寬到現房和期房，不僅進一步提高樓市的活躍度，也是放寬了群眾對新房的選擇面。

　　“我已經準備報名參加換新了，房子也正好在放寬的年限里！”家住二七區的趙先生告訴記者，他家房齡17年，想換個面積大一點的三室，知道“以舊換新”之后一直想參加，得知年限放開后非常激動。

　　“此次鋪開，使得政策落實更加到位、有效，也說明鄭州在更好滿足居民合理住房消費需求方面，注重持續調整優化政策。”嚴躍進表示。

　　換房“空窗期”可選擇保障性住房

　　“對于確定收購的二手房房源，我們將對其改造用作鄭州市配租型保障性租賃住房，并在‘鄭好辦’APP統一配租，等統一配租時若有需要仍可選擇該房源。”城發安居公司相關負責人張曉冬表示。

　　“這對保租房的房源供給具有積極作用，也使得保租房工作可以更好更順利地推進。”嚴躍進也強調，二手住房后續消化的一個領域就是保租房。如調整公告提及的二手房收購條件雖放寬，但還是以三環內的房屋優先，而此類房屋必須滿足保租房所需的職住平衡、配套齊全等要求。

　　據了解，此前試點工作中，群眾多反映“新房限定為現房時，心儀的房源較少”，針對此問題，公告也將新建商品住房條件及時調整為“已取得《商品房預售許可證》或《商品房現售備案證》等”，即預售期房也可以參與住房“以舊換新”。

　　隨之面臨的一個問題是，如果老房過戶之后新房還未交付，中間的“空窗期”該住在哪里？老房子收購之后找不到滿意的房源怎么辦？

　　“如果一個月之內沒有找到心儀的新房，二手房收購合同可以作廢。”張曉冬回應說，“但需要注意的是，若確定過戶舊房屋，群眾需提前聯系住處，鄭州的人才公寓、公租房等保障性住房作為群眾居住‘空窗期’的選擇之一，目前房源充足。”

　　“換房群眾與新房開發商對接時，只需要補中間的差額，不需要付新房首付。”張曉冬提醒簽約群眾，洽談成功后，二手房出售資金將劃入三方監管資金賬戶，款項用于購置新建商品房，二手房過戶相關稅費會直接支付給群眾。

　　同時，城發集團相關負責人表示，作為收購主體，下一步，公司將進一步簡化業務辦理流程，高效統籌房屋評估、核驗等各個環節。同時，加強數字賦能，通過持續加強信息平臺建設，逐步增加微信小程序、公眾號、H5頁面網站等報名渠道，讓數據多跑路、群眾少跑腿，改善群眾體驗。

　　記者 孫雪蘋