為促進住房項目建成交付、保障購房人合法權(quán)益，我國于今年初建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制。

9月召開的中央政治局會議提出，加大“白名單”項目貸款投放力度。近期，金融監(jiān)管總局會同住房城鄉(xiāng)建設部研究制定了協(xié)調(diào)機制“白名單”項目擴圍增效方案，推動商品住房開發(fā)貸款項目全部納入“白名單”。

上海證券報記者從金融監(jiān)管總局獲悉，在協(xié)調(diào)機制下，截至11月18日，“白名單”項目貸款審批通過金額超過3萬億元；預計到2024年末，“白名單”項目貸款審批通過金額將超過4萬億元。

問題項目經(jīng)修復被納入“白名單”

協(xié)調(diào)機制建立以來，發(fā)揮了地方政府在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場方面的積極作用，及時研判本地房地產(chǎn)市場形勢和房地產(chǎn)融資需求，定期組織房企和銀行各方會商，做好“白名單”項目審核把關(guān)，推動修復房地產(chǎn)項目存在問題等，為房地產(chǎn)項目融資和建成交付提供了有利的外部環(huán)境。

23棟住宅樓、7棟商業(yè)樓、1棟幼兒園及相關(guān)配套服務用房——位于西安市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的綠地之心住宅DK2項目，共分六個標段建設。項目剩余的二、四、五、六標段整體融資需求達14億元。

相關(guān)開發(fā)企業(yè)負責人告訴記者，項目首次申報“白名單”時，因未完全繳納城市基礎(chǔ)設施配套費，以及計劃新開工建設的第四標段未獲得建筑工程施工許可證，不符合“四證齊全”要求，未被納入“白名單”。

了解到這一情況后，協(xié)調(diào)機制著力推動項目問題修復:協(xié)調(diào)住建部門，允許項目公司分批繳納剩余的城市基礎(chǔ)設施配套費5800余萬元；協(xié)調(diào)有關(guān)部門提高辦證效率、壓縮辦證時間，為四標段辦理建筑工程施工許可證；多次組織銀團牽頭銀行及成員銀行座談，促進項目融資順利開展。

取得施工許可證后，項目迅速被納入了西安市第三批次“白名單”。6月28日，項目獲得了交通銀行西安分行作為牽頭行的銀團貸款授信總額度14億元。

這是問題項目經(jīng)修復后被納入“白名單”的一個縮影。當前，各地正推動合規(guī)項目“白名單”應進盡進。據(jù)初步統(tǒng)計，全國已有超1000個問題項目經(jīng)修復后納入“白名單”，獲得銀行融資支持近2000億元。

在協(xié)調(diào)機制高效運轉(zhuǎn)過程中，配套支持政策持續(xù)優(yōu)化，提升了金融機構(gòu)貸款投放的積極性。比如，協(xié)調(diào)機制對存在問題的項目積極修復解決，金融機構(gòu)建立綠色通道、單列授信額度，司法部門在保全執(zhí)行等方面提供了相應保障，納入“白名單”后，房地產(chǎn)項目管理更加規(guī)范，融資更加便捷快速。

“白名單”項目擴圍增效

近期，金融監(jiān)管總局會同住房城鄉(xiāng)建設部研究制定了協(xié)調(diào)機制“白名單”項目擴圍增效方案，推動商品住房開發(fā)貸款項目全部納入“白名單”。

城市協(xié)調(diào)機制重點支持的是在建已售未交付商品住房項目。因此，本次擴圍在范圍上是將商品住房開發(fā)貸款對應的項目納入“白名單”。

“商品住房開發(fā)貸款項目都要納入‘白名單’機制運行管理。”業(yè)內(nèi)人士表示，新增住房開發(fā)貸款對應項目要納入，存量住房開發(fā)貸款對應項目也要通過“白名單”機制逐步覆蓋，實現(xiàn)“應進盡進”。

金融監(jiān)管總局會同住房城鄉(xiāng)建設部進一步完善了項目納入“白名單”的流程，房企可以按照自身需要采取審核和備案兩種方式。

其中，審核方式是指，房地產(chǎn)項目公司按照現(xiàn)有的“白名單”推送反饋管理流程要求，自愿向城市協(xié)調(diào)機制申報，城市協(xié)調(diào)機制審核符合“5+5”條件標準后，向貸款主辦銀行推送。

備案方式是指，房地產(chǎn)項目公司直接向金融機構(gòu)申請貸款，金融機構(gòu)按常規(guī)開發(fā)貸款條件流程審批，符合貸款條件的項目在審批放款后，通過備案流程納入當?shù)爻鞘袇f(xié)調(diào)機制“白名單”。

記者了解到，對按常規(guī)條件流程申請開發(fā)貸款的房地產(chǎn)項目而言，按備案方式納入“白名單”后，即可以享受“白名單”各項支持政策，從而更好地開展項目建設，保障購房人合法權(quán)益。比如，由于銀行對“白名單”項目可以單列授信額度，項目的貸款資金支持更有保障，資金分配和調(diào)劑也更為靈活。

促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)

“白名單”擴圍，將起到多個方面的積極作用。首先是有利于促進更多住房項目建成交付，保障購房人合法權(quán)益；其次是有利于加大對房地產(chǎn)項目公司的資金支持，提振各方信心，促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)；最后是有利于完善商業(yè)銀行開發(fā)貸款全流程管理，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

業(yè)內(nèi)人士表示，通過推動“白名單”擴圍，所有合規(guī)增量商品住房開發(fā)項目都要進“白名單”，房地產(chǎn)項目建設交付將更有保障，也能更好保障購房人合法權(quán)益。

“白名單”擴圍還能為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營和持續(xù)發(fā)展提供有力保障。業(yè)內(nèi)人士表示，在資金方面，項目公司將享受更順暢的融資渠道和更便捷的金融服務。在市場認可度方面，納入“白名單”的項目將被視為更加可靠，更易獲得購房人信任。

同時，項目被納入“白名單”后，會向市場傳遞出資金鏈穩(wěn)健、交付有保障、經(jīng)營可持續(xù)的積極信號。“白名單”擴圍可以增強購房者、施工單位、供應商等相關(guān)方面的信心，與近期出臺的房地產(chǎn)優(yōu)化政策形成合力，帶動市場活躍度上升，促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

“白名單”擴圍還將為構(gòu)建更科學、合理、可持續(xù)的房地產(chǎn)發(fā)展新模式奠定基礎(chǔ)。業(yè)內(nèi)人士表示，協(xié)調(diào)機制要求區(qū)分房企債務風險和項目公司運營風險。“白名單”項目擴圍有利于隔離房企與項目層面的風險，加快房地產(chǎn)項目融資制度進一步改革完善。