【民生調(diào)查局】

　　編者按：

　　這里是民生調(diào)查局，見人所未見，調(diào)查民生之變。關(guān)注你想關(guān)注的、你沒關(guān)注的，調(diào)查你想看的、未看到的。

　　中新網(wǎng)5月27日電(中新財(cái)經(jīng)記者 左宇坤)繼“低首付”和“零首付”之后，樓市竟然還誕生了更離譜的“負(fù)首付”？

　　近期，有多個(gè)熱點(diǎn)城市的房產(chǎn)中介聲稱，買房可以做到“負(fù)首付”。貸款買房的購房人不僅無需支付首付款，還可以從銀行另貸到一筆錢作為裝修款。這樣的“好事兒”靠譜嗎？

　　“負(fù)首付”從何而來？

　　最近，一則房產(chǎn)中介的朋友圈截圖廣為流傳。一位重慶市巴南區(qū)的房產(chǎn)中介宣稱，一套83萬元的精裝房，“客戶首付4萬元，放款后返現(xiàn)5萬元(相當(dāng)于客戶買房后倒拿1萬)”。

　　如果說這種“負(fù)首付”依靠的是返現(xiàn)退款，那么還有一類更常見的“負(fù)首付”則是依靠拉高銀行的貸款實(shí)現(xiàn)。

　　這樣的營銷話術(shù)還出現(xiàn)在深圳市羅湖區(qū)等地。有房產(chǎn)中介在社交平臺(tái)上介紹稱，一套評(píng)估價(jià)是570萬元的房子，業(yè)主低價(jià)賣520萬元。客戶可向銀行貸570萬元全款買這套房子，還剩下50萬元裝修。

　　可以看到，這種所謂的“負(fù)首付”是指虛構(gòu)購房合同，將合同價(jià)格做高，這樣從銀行貸出的額度增高，相當(dāng)于變相減少了首付。

　　比如，假設(shè)一套100萬的房子原先首付為20萬、貸款為80萬。現(xiàn)在將購房合同價(jià)做高到130萬，則首付為26萬、貸款為104萬。據(jù)此購房者“騙取”的貸款額為104萬減去80萬，即24萬。拿這20萬去繳納20萬首付，還多出了4萬元。

　　如此看來，“負(fù)首付”與零首付、低首付、首付貸等有相似之處，都是“瞞天過海”的花式營銷。但易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，“負(fù)首付”與其他幾項(xiàng)仍有差異，零首付等主要通過房企墊資、尋找首付貸、首付分期實(shí)現(xiàn)，“負(fù)首付”則是典型的騙貸行為。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉進(jìn)一步表示，這種做法業(yè)內(nèi)俗稱為“高評(píng)高貸”，指的就是銀行評(píng)估價(jià)格比真實(shí)交易價(jià)格高，從而貸更多的款變相降低首付。“高評(píng)”就是高評(píng)估值，“高貸”就是高貸款額，里面涉及“陰陽合同”、賣家配合控款等，其漏洞在于銀行評(píng)估價(jià)有浮動(dòng)空間，只要賣方同意即可。本質(zhì)上，則是赤裸裸的違法。

　　“負(fù)首付”真能做到？

　　中新財(cái)經(jīng)記者以購房者的身份電話咨詢了深圳市某銀行的個(gè)貸部門，工作人員表示，自己看到了這則新聞，但行里早有明確規(guī)定，購房者需要嚴(yán)格以自有資金，通過正規(guī)渠道繳納首付款，其他所有的噱頭都有法律風(fēng)險(xiǎn)，是明確禁止的，提醒購房者保護(hù)好自身財(cái)產(chǎn)安全。

　　“銀行肯定不會(huì)說能貸出來的，因?yàn)椤咴u(píng)高貸’本質(zhì)上就是買方和開發(fā)商或者原房主聯(lián)起手來‘騙’銀行的貸款嘛。”廣州一房產(chǎn)中介王勇(化名)對(duì)記者表示。

　　王勇表示，之前見過挺多這樣做的，明面上肯定是違規(guī)的，但是實(shí)際操作下來確實(shí)解決過一些首付不夠、月供穩(wěn)定群體的首付問題。“特別是在今年3月前后，當(dāng)時(shí)房貸利率降下來了，有人沒足夠的存款但想趁機(jī)快點(diǎn)‘上車’，就這么操作過。”

　　來自成都的齊女士在去年著急出手一套房產(chǎn)進(jìn)行置換，聯(lián)系到的一位買家便提出想做高評(píng)高貸。“當(dāng)時(shí)他說，我們的中介做不了這個(gè)，他去外面找評(píng)估公司和銀行，最后做到的價(jià)格差不多是我賣價(jià)的140%，我算了算首付也就幾萬塊錢，和‘零首付’沒什么區(qū)別了。”

　　齊女士思考后還是拒絕了這位買家。“我覺得我作為賣方太吃虧了，風(fēng)險(xiǎn)全都在我這邊。如果我低首付過戶給他，他貸不下來款又沒錢還我，我豈不是錢沒收到，房子也給他了？”

　　王勇提到，之前一般是在買賣二手房時(shí)會(huì)有這樣的操作，現(xiàn)在有些新房的開發(fā)商也用起了這個(gè)手法。“新房操作反而更簡單，因?yàn)椴淮嬖诘谌皆u(píng)估的問題了，全靠開發(fā)商自己操作。相當(dāng)于開發(fā)商把錢借給買方走個(gè)流水，等貸款下來再把錢還回去。”

　　“賣家自然是風(fēng)險(xiǎn)很高，除了可能被‘空手套白狼’，這件事本身就違法，賣家如果明知道對(duì)方要做還配合，被查到的話也都要負(fù)責(zé)。”王勇說，所以業(yè)內(nèi)雖然有這種操作方式，但賣家能不能配合很難說，配合的賣家大部分都是非常著急出手，或者房子存在一些問題的。

　　“對(duì)于買家來說，這就屬于無限加杠桿。雖然利率可能是低的，但貸的錢多了，利息肯定也會(huì)多，而且房價(jià)高了，要交的契稅、中介費(fèi)等也會(huì)相應(yīng)走高，最后長期來看能不能回本還要好好算一算。”王勇提到，買家也有可能被賣家和中介聯(lián)手“擺一道”，比如賣家如果堅(jiān)持要求買家按合同價(jià)付款，買方拒絕還需要承擔(dān)違約金。

　　“負(fù)首付”暗中有“坑”

　　“‘負(fù)首付’屬于違法行為，其危害性非常大。”嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，購房沒有真實(shí)的首付支撐，容易抬高杠桿。若是按“負(fù)首付”的方式購房，購房者后續(xù)的真實(shí)房貸壓力明顯放大，這會(huì)使得房貸違約的成本增大，最終對(duì)購房者和商業(yè)銀行都不利。

　　北京市金訴律師事務(wù)所主任王玉臣進(jìn)一步指出其中的法律風(fēng)險(xiǎn)：“首先，不論是所謂的‘零首付’還是‘負(fù)首付’，該付的錢終究還是要付的，無非是時(shí)間早晚的問題；其次，這種操作的房貸月供往往會(huì)提高一些，房貸期限越長負(fù)擔(dān)越大；再次，這種本身就是違法違規(guī)、明令禁止的，還存在被銀行斷貸、被監(jiān)管部門處罰的可能性。”

　　“采用這種模式，往往需要簽署‘陰陽合同’。這一方面違反了商品房銷售的相關(guān)規(guī)定，沒有如實(shí)備案；另一方面，通過這種方式騙取高額貸款，違反了銀行按揭貸款的相關(guān)規(guī)定，涉嫌騙貸，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，銀行不會(huì)進(jìn)行放貸。即使已經(jīng)放貸，往往也會(huì)直接解除按揭貸款合同，要求提前償還全部貸款。”王玉臣補(bǔ)充稱。

　　對(duì)于這種暗中有“坑”的營銷行為，多地也在積極出手治理。

　　例如，廣東省惠州市惠陽區(qū)住建局日前印發(fā)通知，嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸、返首付、零首付、中介機(jī)構(gòu)營銷返首付、發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實(shí)信息等違規(guī)銷售行為。(完)