北京12月7日訊（記者 李方） 12月7日，中指研究院發(fā)布《中國房地產(chǎn)市場2023總結(jié) & 2024展望》顯示，2023年樓市政策環(huán)境已接近2014年最寬松階段，但居民收入預(yù)期弱、房價下跌預(yù)期仍在等因素依然制約著市場修復(fù)節(jié)奏。報告預(yù)計2024年，在市場過熱階段出臺的限制性政策仍有望繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整，供需兩端政策均有發(fā)力空間。

　　報告顯示，房價方面，2023年1-11月，百城新建住宅價格累計上漲0.16%，主要受政策管控及部分優(yōu)質(zhì)改善樓盤入市帶動等因素影響，新房價格出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。1-11月，百城二手住宅價格累計下跌3.00%，跌幅較去年同期擴大2.45個百分點，房價走勢持續(xù)低迷，至11月，已連續(xù)19個月環(huán)比下跌，連續(xù)6個月環(huán)比下跌的城市數(shù)量超90個。

　　銷售方面，2023年1-10月，全國商品房銷售面積9.3億平方米，同比下降7.8%，商品房銷售額9.7萬億元，同比下降4.9%，其中現(xiàn)房銷售面積同比增長15.6%，表現(xiàn)明顯好于期房。重點城市來看，1-11月重點100城新建商品住宅銷售面積同比下降約5%；1-10月重點15城二手房銷售規(guī)模同比增長35%。全年來看，受疫情后需求集中釋放帶動，一季度市場升溫明顯，年中量價出現(xiàn)回落，市場表現(xiàn)低迷，8月底中央及各級政府加大政策托底力度，9-10月銷售同比降幅有所收窄，但受居民收入預(yù)期、房價下跌預(yù)期等因素未明顯改善影響，政策效果持續(xù)性不足，年末市場仍舊面臨下行壓力。

　　土地方面，銷售端恢復(fù)程度仍是影響土地市場情緒的關(guān)鍵因素，今年以來多數(shù)城市樓市熱度持續(xù)性不足，土地市場中，僅部分城市或個別地塊熱度較高，整體低迷態(tài)勢未改。2023年1-11月，全國300城住宅用地推出、成交面積同比分別下降21.5%、28.0%。22城來看，1-11月，供地計劃完成率整體不足七成，優(yōu)質(zhì)地塊成交量增加，央國企為拿地主力，拿地金額占比達50%，民企投資力度仍不足。至11月末，除北京、上海、深圳外，多數(shù)城市已取消土地最高限價，但目前僅少量核心城市優(yōu)質(zhì)地塊拍出高溢價，整體熱度仍較低。

　　企業(yè)方面，2023年1-11月，TOP100房企銷售額同比下降14.7%，央國企同比增長；拿地總額同比下降6.6%，頭部企業(yè)投資聚焦核心城市；房企融資規(guī)模同比下降8.6%，年底金融監(jiān)管部門持續(xù)釋放利好，若“三個不低于”等相關(guān)支持政策細(xì)化落實，房企資金壓力有望緩解。

　　報告預(yù)計，2024年，在市場過熱階段出臺的限制性政策仍有望繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整，供需兩端政策均有發(fā)力空間，需求端，降低購房成本、降低購房門檻仍是政策優(yōu)化聚焦點，未來一線城市政策或繼續(xù)優(yōu)化，京滬有望降低二套房首付比例，降低房貸利率，優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，降低交易稅費等，此外，一線城市按照因區(qū)施策的方式優(yōu)化郊區(qū)限購也存在可能；核心二線城市有望全面取消限購；更多低能級城市或通過發(fā)放購房補貼等方式促進購房需求釋放。供給端，“促進金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)”要求下，企業(yè)端資金支持政策有望繼續(xù)細(xì)化落實，企業(yè)融資環(huán)境有望得到改善；“保交樓”資金和配套舉措或進一步跟進，推動化解項目交付風(fēng)險；同時，各地土拍規(guī)則預(yù)計將繼續(xù)放寬，帶動土地市場活躍度提升；另外，“三大工程”建設(shè)或是2024年增量政策重要著力點，相關(guān)政策有望加速落地。

　　報告根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算，2024年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售規(guī)模仍有下行壓力，新開工面積、開發(fā)投資或繼續(xù)回落”的特點。需求端，中性情形下，預(yù)計2024年全國商品房銷售面積同比下降4.9%；樂觀情形下，2024年，宏觀經(jīng)濟持續(xù)恢復(fù)，居民置業(yè)意愿有所好轉(zhuǎn)，疊加城中村改造如期推進，全國商品房銷售面積或可實現(xiàn)小幅增長。供給端，開工方面，2024年，新房銷售恢復(fù)緩慢、近兩年土地成交規(guī)模大幅縮量、現(xiàn)有庫存量較高等因素或?qū)⒗^續(xù)拖累企業(yè)新開工節(jié)奏，中性情形下，2024年新開工面積同比降幅在10%左右，新開工規(guī)模低于9億平方米。投資方面，新開工下降、施工過峰等因素或?qū)⒗^續(xù)制約建筑工程投資修復(fù)，近兩年土地成交縮量態(tài)勢未改，或?qū)е峦恋刭徶觅M進一步下行，中性情形下，2024年房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降6.1%。樂觀情形下，城中村改造和保障性住房建設(shè)發(fā)力，開發(fā)投資額與2023年基本持平。