● 本報記者 董添

　　中央金融工作會議10月30日至31日在北京舉行。會議指出，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　對于加快保障性住房建設(shè)，專家建議，培育孵化租賃住房項目，通過REITs等創(chuàng)新金融工具實現(xiàn)資金回收，再循環(huán)滾動投資，擴大租賃住房投資和管理規(guī)模，構(gòu)建租賃住房資產(chǎn)管理閉環(huán)。保障性住房投資力度加大，有望帶動房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈企穩(wěn)恢復(fù)。

　　投資力度有望加大

　　對于保障性住房體系建設(shè)，中國民生銀行首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究院院長溫彬在接受中國證券報記者采訪時表示，我國保障性住房體系涵蓋公租房、廉租房、經(jīng)適房、限價房、共有產(chǎn)權(quán)房、保障性租賃住房等多種形態(tài)，是房地產(chǎn)市場的重要組成部分。近日，國常會審議通過《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，預(yù)計公租房、保租房等配租型保障房以及配售型保障房建設(shè)將進一步提速，逐漸形成保障房與商品房相輔相成、雙軌并行的新格局。保障性住房投資力度加大，有望帶動房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈企穩(wěn)恢復(fù)。保障房體系的完善，有利于進一步打開商品房領(lǐng)域市場化調(diào)控的政策空間。

　　ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然對中國證券報記者表示，保障性租賃住房建設(shè)迎來量與質(zhì)的雙進階。保障性租賃住房公募REITs規(guī)模持續(xù)擴大，為市場注入新的活力，為新市民、青年人提供更多優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。

　　政策紅利持續(xù)釋放

　　“建議從三個方面加大對保障性租賃住房建設(shè)的金融支持。一是創(chuàng)新政策工具，在信貸資源、貸款利率、財政貼息、融資擔(dān)保等方面，給予更多差異化支持，提升保租房項目的商業(yè)可持續(xù)性；二是穩(wěn)步擴大公募REITs試點，適當放松保障性租賃住房底層資產(chǎn)要求，并將試點范圍由保租房擴展到市場化長租公寓領(lǐng)域；三是進一步盤活存量資產(chǎn)，探索加大政策性資金支持力度，支持符合條件的地方政府和國企通過回購等方式，將存量用地改造、轉(zhuǎn)化為保租房項目用地，或?qū)⒋媪可唐贩考{入保租房體系。”溫彬?qū)τ浾弑硎尽?/p>

　　趙然表示，租賃住房REITs政策支持力度不斷加大，未來將繼續(xù)細化和深化，相關(guān)政策方向或包括具體發(fā)行指引、支持保租房REITs擴募、支持租賃住房REITs類型多元化等，政策紅利有望持續(xù)釋放。對于住房租賃行業(yè)的投資機構(gòu)而言，資產(chǎn)管理能力不僅直接關(guān)聯(lián)短期經(jīng)濟回報，在更深層次也是實現(xiàn)長期投資戰(zhàn)略和持續(xù)提升資產(chǎn)價值的關(guān)鍵。相較于開發(fā)邏輯框架，不動產(chǎn)金融邏輯更強調(diào)對資產(chǎn)“全生命周期”的管理，涉及底層資產(chǎn)識別、建筑效率管理、運營效率管理等更加復(fù)雜的范疇。