21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者吳抒穎 廣州報(bào)道 新晉房企一哥保利發(fā)展再度向行業(yè)發(fā)出信號。

2024年4月23日，保利發(fā)展發(fā)布2023年年報(bào)。年報(bào)顯示，2023年，保利發(fā)展?fàn)I業(yè)收入3468億元，同比上漲23.42%；歸母凈利潤120.67億元，同比下降34.13%。這已是保利發(fā)展連續(xù)三年歸母凈利潤錄得下滑，而這一次下滑的幅度更陡峭，已經(jīng)跌回至2015年的水平。

為了回饋投資者，保利發(fā)展在利潤跌勢未能扭轉(zhuǎn)之時(shí)，逆勢提高了分紅比例。2023年，保利發(fā)展擬向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利4.10元，以此計(jì)算合計(jì)擬派發(fā)現(xiàn)金紅利48.65億元，占當(dāng)年歸母凈利潤的比例為40.31%。

保利發(fā)展還表示，其原則上每年進(jìn)行一次現(xiàn)金分紅，且2023年度至2025年度現(xiàn)金分紅占當(dāng)年歸母凈利潤的比例均不低于40%。

如今在其他房企不分紅或者少分紅以儲備現(xiàn)金“過冬”的當(dāng)下，保利發(fā)展的“大手筆”顯得十分難得。即便如此，市場對它的發(fā)展?jié)摿θ匀淮嬖跔幷?一面是，作為央企陣營中規(guī)模最大的房企，其資金成本以及融資渠道使之穿越周期并無疑問；另一面則是，前今年保利發(fā)展的布局也有所下沉且大肆擴(kuò)張，這或許會帶來去化以及存貨等壓力。

圓夢一哥的保利發(fā)展，也需要摸索適應(yīng)新行業(yè)環(huán)境的生存之道。

規(guī)模進(jìn)，利潤退

2023年，保利發(fā)展錄得了多個(gè)“第一”。

去年，保利發(fā)展全年實(shí)現(xiàn)銷售簽約面積2386萬平方米，銷售簽約金額4222億元，市場占有率為3.6%，連續(xù)8年提升。去年，保利發(fā)展是行業(yè)唯一破4000億元的房企，如愿拿下了“規(guī)模第一”之位。

整體來看，保利發(fā)展在規(guī)模上的擴(kuò)張，還是來自于不斷地加碼投資。去年，保利發(fā)展保持了穩(wěn)定的投資強(qiáng)度，去年全年，保利發(fā)展新增房地產(chǎn)項(xiàng)目103個(gè)，權(quán)益拿地金額約1359億元，成為三家權(quán)益拿地金額超過1000億元的房企之一。

為了形成規(guī)模，保利發(fā)展所布局的城市明顯更下沉，這與其他央企同行有別。根據(jù)公告，去年保利發(fā)展主要的業(yè)績貢獻(xiàn)來自于確定性強(qiáng)的核心38城，這38座城市銷售貢獻(xiàn)近9成，同比提升2個(gè)百分點(diǎn)。其中，珠三角、長三角銷售貢獻(xiàn)分別超1100億元和1400億元、廣佛合計(jì)超800億元、上海超500億元。

非常明顯的對比來自于中海地產(chǎn)和招商蛇口，這兩家央企所布局的主要核心城市和拿地策略，都比保利發(fā)展要更聚焦一些。

去年，中海地產(chǎn)的權(quán)益投資金額也有1226.6億元，但是中海地產(chǎn)的主要土地儲備增長來自于北上廣深等核心城市，包括125.32億元斬獲深圳灣超級總部基地地塊、127.9億元拿下廣州海珠區(qū)地塊，以及240.16億元拿下上海徐匯區(qū)綜合用地。招商蛇口則是布局“強(qiáng)心30城”和核心“6+10城”，兩者的投資金額占比分別達(dá)99%和88%，今年還將進(jìn)一步聚焦。

一位長期關(guān)注地產(chǎn)央企的地產(chǎn)分析師告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“頭部央企的拿地策略特征都很明顯，中海要保利潤，傾向于一線城市的絕版地，保利為了拼規(guī)模對利潤的考核沒那么嚴(yán)格。”

在大肆擴(kuò)張之后，保利發(fā)展的利潤率也跌至低點(diǎn)。去年，保利發(fā)展結(jié)轉(zhuǎn)毛利率16.02%，同比下降5.99個(gè)百分點(diǎn)。保利發(fā)展解釋稱，這主要因低利潤項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)占比提升，符合行業(yè)趨勢。

與此同時(shí)，保利發(fā)展也進(jìn)行了計(jì)提減值，這也對利潤帶來了影響。在年報(bào)中，保利發(fā)展表示，出于謹(jǐn)慎性原則，對存貨和長期股權(quán)投資計(jì)提減值合計(jì)約50億元。兩相疊加，保利發(fā)展的利潤表現(xiàn)有明顯下滑，去年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)凈利潤178.99億元，同比下降33.68%；歸母凈利潤120.67億元，同比下降34.13%。

護(hù)城河的邊界

保利發(fā)展是央企開發(fā)商之中，少有的沒有利用資金優(yōu)勢進(jìn)行大規(guī)模多元化布局的一家，因此受到市場的影響也會更為明顯。在華潤置地憑借商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)登頂利潤和市值王座、中海地產(chǎn)憑借管理紅利收放自如之時(shí)，保利發(fā)展的護(hù)城河顯得沒那么寬廣。

應(yīng)對行業(yè)的新發(fā)展形勢，保利發(fā)展的答案是，牢牢樹立以客戶為中心的經(jīng)營思想，以打造“五好”生活為目標(biāo)，通過三大業(yè)務(wù)保障體系、四大管理支撐體系和四大業(yè)務(wù)發(fā)展體系，構(gòu)建公司體系化建設(shè)的頂層架構(gòu)和建設(shè)藍(lán)圖，持續(xù)提升組織能力建設(shè)，增強(qiáng)公司核心競爭力。

保利發(fā)展表示，將在體系化建設(shè)推動(dòng)下，公司通過各專業(yè)線交圈協(xié)同，系統(tǒng)性推進(jìn)提質(zhì)增效。報(bào)告期內(nèi)，公司持續(xù)深化投資定位一體化、產(chǎn)品和品牌服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化，開發(fā)效率進(jìn)一步提升，41個(gè)新拓展項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)當(dāng)年開工，平均首開時(shí)長為5.2個(gè)月，首開效率提高3.7個(gè)月。

以此來看，保利發(fā)展講的還是“開發(fā)”的故事。但是，開發(fā)業(yè)務(wù)近年來不可能重回峰值，保利發(fā)展的新增長曲線仍待明晰，這些都成為保利發(fā)展行進(jìn)路上的不確定性。

可見的事實(shí)是，近期，保利發(fā)展股價(jià)不斷滑落，截至4月23日，其市值為962.46億元，跌破千億。

在當(dāng)前市場背景下，保利發(fā)展未來行進(jìn)的路徑，或?qū)氐撞煌１＠l(fā)展能否穩(wěn)健穿越新周期，這是留給市場的未知數(shù)。開發(fā)的故事已不再有心意，保利發(fā)展還需找到自己的立足之地。